Komisja Nadzoru Finansowego, powstała w 2006r. instytucja mająca chronić klientów instytucji podlegających pod ten nadzór (a więc np. banki, czy też instytucje ubezpieczeniowe, domy maklerskie itd.) Czy jest jednak tak, że instytucja ta chroni tych najsłabszych ? W moim przekonaniu tak nie jest. Większość wydawanych przez tą instytucję rekomendacji w rzeczywistości negatywnie odbija się na tych najbardziej skubanych przez owe banki - klientów z zaciągniętymi kredytami hipotecznymi. Nie tylko poprzez swoją politykę ogranicza ona dostępność kredytów, ale też zmierza ku wbiciu kolejnej szpili tym najsłabszym. Jak czytać można za niezalezna.pl
Komisja Nadzoru Finansowego zobowiązała banki do prześwietlenia nieruchomości zabezpieczających udzielone przez nie kredyty. Powstanie swoisty spis inwentaryzacyjny nieruchomości kredytowanych w Polsce. Powodem tej gigantycznej akcji są spadające wciąż ceny nieruchomości oraz coraz większa groźba niewypłacalności kredytobiorców.Artykuł zacznę takim powyższym sformułowaniem i przejdę do grzechów KNFu, które wg. mnie popełnił (świadomie lub nie).
Zanim przejdę dalej pozwolę sobie opisać rynek mieszkaniowy w ostatnich latach. Mam kolegów, którzy w okolicach roku 2003r. zaciągnęli kredyt hipoteczny we franku szwajcarskim. Kilka lat później (a mieli czas do lipca 2008r.) spłacając lub też sprzedając swoją nieruchomość mogli nieźle zarobić.
Stało się tak ponieważ kurs franka w 2003r. oscylował w granicach 3 zł, zaś w lipcu 2008r. wartość jego spadła do 1,99 zł.
Dodatkowo zadziałał tutaj sprytnie wykorzystany przez deweloperów program "Rodzina na swoim", który sztucznie napompował - wspomaganą chęcią zakupu przez osoby urodzone w latach wyżu demograficznego, czyli ~8x - bańkę na rynku nieruchomości. Marże deweloperów kształtowały się nawet w okolicach 50%!
Dzisiaj mamy franka po około 3,5 zł, gdzie jeszcze niedawno wartość jego wynosiła 4 zł.
Mamy również dużą część "umoczonych", których wartość nieruchomości jest znacznie poniżej wartości kredytu ze względu na:
1. Wzrost wartości franka szwajcarskiego do polskiego złotego.
2. Spadek cen nieruchomości. Bańka musiała pęknąć i tak się też dzieje.
Efektem takiej sytuacji jest kolejny atak na bezbronnych klientów maszyny bankowej, ale o tym dalej.
Mamy rok 2008, gdzie kurs franka szwajcarskiego spada do wartości 1,99 zł.
Ciężko w telewizji usłyszeć o niebezpieczeństwie zawierania kredytów hipotecznych w tej walucie.
Nawet nasz "sprawny" KNF nie widzi przeszkód w udzielaniu takich kredytów. Przypomnę, że jest to instytucja działająca od 2006r.
Banki nie dość, że udzielały kredyty we franku na potęgę, to dodatkowo jeszcze namawiały obecnych zadłużonych w złotówkach do przewalutowania swoich kredytów na franka szwajcarskiego.
Demon kusił niższymi ratami, bo przecież frank jest nisko, a oprocentowanie też niskie.
Osobiście dostawałem sygnały o telefonach, gdzie namawiano do tak idiotycznego kroku.
Przypomnę jeszcze raz. KNF milczał.
Korzystając z okazji, udałem się do mojego banku celem przewalutowania kredytu z franka szwajcarskiego na złotówki. Moje doświadczenie techniczne w zakresie analizy technicznej pozwalało na wyciągnięcie takich wniosków. W banku stanęło nade mną 4 panów w białych koszulach, którzy mocno namawiali mnie do odstąpienia od tego kroku. Nie dałem się jednak przekonać i wymusiłem na nich umożliwienie mi
złożenia takiej dyspozycji.
W swojej bezsilności, otrzymałem kawałek czystej kartki A4, gdzie napisać miałem dyspozycję.
Odpowiedź na moją dyspozycję otrzymałem po 2,5 miesiącu, gdy kurs franka poszybował w górę.
Dodatkowo warunki nowej umowy były nieciekawe. Proszę uwierzyć, że do dzisiaj banki mają
totalną swobodę w ilości czasu, jaki potrzebują na rozpatrzenie wniosku o przewalutowanie.
Nie jest to określone w regulaminie (bynajmniej mojego banku), a sam UOKiK nie widzi w tym nic dziwnego.
Wiemy zatem już, że KNF nie widział w kredytach walutowych nic złego w 2008r. Wiem także,
że wydał później bankom rekomendacje, które znacznie ograniczają możliwość udzielania kredytów hipotecznych w walucie obcej. Kiedy tak mocno zmieniło się podejście KNFu do takich kredytów?
Stało się to w 2010r., gdy kurs franka szwajcarskiego oscylował w granicach 2,8-3 zł, a więc było 33% wyższy, niż w lipcu 2008r, gdy tak wciskano ludziom kredyty w tej walucie. Ktoś, kto brał kredyt w wysokości 300 tyś. zł, do spłaty ma dzisiaj do spłaty ponad 400 tyś. zł.
Jak wiadomo, dla klienta najlepszym rozwiązaniem jest zaciągać kredyt walutowy, gdy wartość waluty obcej jest wysoka. Zmniejsza to znacznie (choć nigdy nie eliminuje) ryzyko związane ze wzrostem wartości
tego kredytu dla zarabiających w złotówkach. W złotówkach bowiem albo kredyt jest spłacany, albo kupowana jest waluta celem spłaty raty.
Jest to szwindel jeszcze większy niż obecne Amber Gold. Mamy rok 2012 i kredytobiorcy stawiani są często w sytuacji krytycznej spowodowanej:
1. Wzrostem wartości kredytu - spowodowane wzrostem wartości franka szwajcarskiego CHFPLN (i nie tylko, ale jako mój przypadek z tą walutą piszę artykuł wzorując się na franku).
2. Spadkiem cen nieruchomości wywołanym pęknięciem sztucznie napompowanej bańki, na której zyskali głównie deweloperzy dzięki wyżowi demograficznemu oraz programowi "Rodzina na Swoim".
Oba powyższe punkty sprawiły, że banki czują się mniej zabezpieczone i żądają nowych zabezpieczeń kredytu. Tutaj wystosuję kilka pytań:
1. Czy istnieje jeszcze pojęcie "ryzyko kredytowe". Jeśli tak, proszę o odpowiedź, na czym ono polega.
Obecne czasy pokazują, że nawet spekulacyjne banki mogą liczyć w ostateczności na podatników, gdyż są "za duże, żeby upaść" (ale o tym innym razem).
2. Czy banki przy udzielaniu kredytu nie zawarły z klientem umowy, w której to obie strony świadome są podejmowanego ryzyka?
3. Czy żaden pan w białej koszuli (zwany analitykiem) w 2008r. nie przewidywał tego, co stanie się po 2010r. z rynkiem nieruchomości?
Jestem pewien, że doskonale wiedziały. Na polu walki pozostał osamotniony Kowalski, od którego żądać się będzie wykupienia dodatkowego ubezpieczenia kredytu. Mało jeszcze bankom zysków, które z roku na rok rosną. Trzeba wyciągać z Kowalskiego ile wlezie.
W przypadku odmowy wykupienia takiego dodatkowego - często bardzo kosztownego - ubezpieczenia jest wypowiedzenie kredytu przez bank. Stawia do klienta w sytuacji, w której musi od razu spłacić cały kredyt.
Jeśli to nie poczyni, następuje egzekucja z majątku i jego sprzedaż. Chodzi oczywiście o mieszkanie.
Różnica między kwotą pozyskaną ze sprzedaży mieszkania i wartości kredytu dalej ciąży na kliencie.
Pomijam tutaj niemałe koszty całego postępowania, które również obciążą klienta.
Do realizacji tego diabolicznego planu brakuje jednak jeszcze jednej rzeczy, ale o tym dalej.
Gdzie zatem jest KNF?
KNF nie próżnuje i leci z odsieczą. Komu? Z pewnością nie Kowalskiemu.
Jak wyczytać możemy, instytucja ta zamierza "wymusić" na bankach, by stworzyły szczegółową bazę nieruchomości oraz jej wartości - włączając w to aspekty, czy też wydarzenia mające wpływ na wartość danej nieruchomości.
KNF tłumaczy to potrzebą monitorowania rynku kredytów. Ja jednak widzę inne dno (a nawet dwa) tego ruchu.
1. Bankom niełatwo jest egzekwować wykup dodatkowego ubezpieczenia. Wymaga do często kosztownego wykonania wyceny nieruchomości w sytuacji, gdy klient od razu nie ulega żądaniu banku.
Bank sam sobie ustala taką wartość. Klient, który nie z nią się nie zgadza, musi dokonać wycenę (a więc za nią zapłacić). Nie zawsze to jednak bankowi wystarcza, ale to inna kwestia. Na odsiecz idzie KNF, który zapewne za jakiś czas ustali wartości z tej przecudownej bazy za "wiążące" i znacznie ułatwi to egzekwowanie od biednych owieczek wykupu ubezpieczeń.
2. Od długiego czasu mówi się o podatku katastralnym. Byłby to niezły zastrzyk gotówki dla zrujnowanego na własną prośbę budżetu. Na drodze stoi jednak niemożność nałożenia takiego podatku, gdyż niełatwe jest
dokonanie wyceny nieruchomości, na podstawie to której naliczony ma być kataster.
Słyszy się pomysłach naliczania podatku w zależności od odległości od centrum miasta itd., ale raczej szybko zdają sobie rządzący sprawę, jak idiotyczne są to pomysły. Z resztą niebawem uzyskają pomoc powstałej w 2006r. instytucji.
Czy ważna jest afera Amber Gold w cieniu tej sprawy?. Bohater jednej z reklam rzekłby "pikuś", przy całej tej aferze związanej z rynkiem nieruchomości oraz udzielonymi kredytami i związanymi z tym działaniami instytucji finansowych, a także publicznych.
Mam nadzieję, że z czasem zacznie się o tym mówić coraz głośniej i zawita to na żółtych paskach w telewizji
informacyjnych.
Póki co życzę Wszystkim niskiego kursu waluty obcej, szczególnie franka szwajcarskiego.
Od gilotyny uratował wszystkich umoczonych szwajcarski bank centralny, "usztywniając" kurs franka do euro na poziomie 1.2. Gdyby nie ten ruch, zapewne zobaczylibyście niedawno "5kę" przy kursie tej waluty do polskiego złotego.
Wiem, że życzenie to nie spodoba się to coraz liczniejszej rzeszy polskich imigrantów, ale nie oszukujmy się - i tak nie macie zamiaru wrócić do kraju :-) więc tak mocno nie stracicie, bo nie będzie potrzeby przewalutowania swoich franków, funtów, koron norweskich na złote.
Eksporterzy jakoś sobie poradzą :) CHF w końcu to nie EUR :)
Umoczeni sprzedadzą nieruchomość, spłacą kredyt, albo po prostu go przewalutują i przestaną być narażonymi na skubanie przez banki spekulantami.
No comments:
Post a Comment